В апреле цена квадратного метра на вторичном рынке киевского жилья достигла пятилетнего минимума. Но всё ещё остаётся неоправданно высокой

"Весной 2011 года стоит ожидать ценового дна на рынке жилья" - такой прогноз в октябре прошлого года дал Фокусу президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов. Тогда риелторы восприняли слова эксперта с иронией, хором уверяя, что свой ценовой минимум квадратный метр уже преодолел и его стоимость будет только расти. Сейчас Рубанов и сам признаёт, что ошибался: цены продолжают падать, а значит, ни о каком дне рынка не может быть и речи. До него ещё далеко.

И это несмотря на то, что стоимость киевской вторички по итогам I квартала оказалась самой низкой за последние 5 лет. Как сообщили в консалтинговой компании " Канзас" , в апреле цена столичного квадратного метра составила $1591, что равно показателю 2006 года, времени, когда стоимость вторички начала резко расти. У консалтинговой компании SV Development цифры другие, но тенденция схожая: в апреле киевский квадрат стоил в среднем $1794, а в начале 2006-го - $1800.

Почему она падает

Одним из основных факторов падения цен на вторичную недвижимость в Украине стало отсутствие спроса. Опыт киевлянки Оксаны, которая с начала года продаёт ухоженную двухкомнатную квартиру на Подоле в доме, построенном 10 лет назад, подтверждает это. " Сначала я просила за свою квартиру 155 тысяч долларов, но покупателей не было, - рассказывает хозяйка. - Пришлось опустить цену до 145 тысяч. Если в течение двух недель желающие не появятся, буду опять снижать цену" .

Скорее всего, умерить ценовой аппетит Оксане действительно придётся. По мнению Ярослава Цуканова, независимого консультанта по недвижимости, спрос на жильё появится лишь тогда, когда оно подешевеет по меньшей мере на 70%. "Реальная стоимость квадратного метра на вторичном рынке, по которой его будут покупать в Киеве, стартует с 800-900 долларов, - считает он, - а нынешний спрос меньше существующего предложения в сотни раз".

Падение цен на жильё обусловлено и повышением тарифов на коммунальные услуги. " Становится невыгодным содержать недвижимость, - поясняет Александр Рубанов. - Если раньше квартиру можно было рассматривать как источник заработка при сдаче её внаём, то теперь 30% арендной платы съедают коммунальные расходы. И это ещё не предел" .

Похожая ситуация наблюдается и за пределами столицы: цены падают в Одессе, Донецке и Харькове.

Вместе с тем многие киевские риел-торы утверждают, что стоимость квадратных метров на самом деле не снизилась. " Упала цена предложения, то есть та, которую мы видим в объявлениях, - объясняет директор агентства недвижимости " Валион" Артур Пилипчук. - А цены реальных сделок остались на уровне прошлого года. То есть желания продавцов приблизились к возможностям покупателей" . Эксперт объясняет это тем, что владельцы квартир и домов, привыкнув к кризису, стали реально смотреть на вещи.

Новое против старого

Впрочем, несмотря на неуклонное падение цен, стоимость квадратных метров в домах постройки прошлого века по-прежнему остаётся более высокой, чем в зданиях, возведённых в последние годы. И это при том, что за последние полгода цены на квартиры в новостройках менялись лишь в сторону увеличения. По подсчётам специалистов жилого квартала " Новопечерские Липки" , с декабря 2010-го по март нынешнего года их стоимость выросла на 2,8% и составила 14,5 тыс. грн. за кв. м. В июне 2008-го, в период самой высокой цены на новострой, готовый квадратный метр в Киеве стоил 13,2 тыс. грн.

Примечательно, что застройщики, сдающие жильё, на отсутствие покупателей не жалуются. В " Новопечерских Липках" недешёвые апартаменты бизнес-класса разошлись, как горячие пирожки: без хозяев осталось лишь 3% площади. А во второй очереди квартала, готовой пока наполовину, продано уже 16% апартаментов. Есть чем похвастаться и строительной компании " ТММ" . " За прошлый год продажи квадратных метров выросли на 10%" , - сообщил Фокусу её гендиректор Николай Толмачёв.

Такой спрос застройщики и риелторы объясняют тем, что редкие приобретение, у которых есть деньги на покупку квартиры, предпочитают вкладывать их в новое жильё - более тёплое и просторное. " Ликвидность старого жилья снижается всё больше, - рассуждает Олеся Романенко, начальник службы маркетинга и продаж " Новопечерских Липок" . - А это значит, что как минимум через два года может измениться нынешняя ситуация и старые квадратные метры окажутся дешевле, чем новые" .

Причём это будет связано не только с ростом цен на новое жильё, но и с падением стоимости старого. По словам Александра Рубанова, того самого эксперта, который не побоялся спрогнозировать снижение цен на недвижимость, стоимость вторичного жилья будет снижаться как минимум ещё полтора-два года. " Но если ситуация в экономике не улучшится, снижение может продолжиться. Ведь рынок недвижимости нельзя рассматривать отдельно от ситуации в стране" , - считает эксперт.

Екатерина Шаповал